小規模宅地等の特例とは？土地の評価額を最大80%減らすことができるお得な制度

相続において不動産（特に土地）は評価額が高くなりやすく、相続税額が一気に跳ね上がる要因となります。
そのため、遺産のうち現金や金融資産は少ない、一方土地の評価額は高い、といった場合に相続税の納税が困難になる、というケースは珍しくありません。

そのような負担を緩和するために設けられている強力な制度が「小規模宅地等の特例」です。
特定の宅地について最大80％（場合によっては50％）評価額を下げることができるため、相続税額を大きく抑えることが可能となります。

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小規模宅地等の特例の概要

小規模宅地等の特例（正式名称：小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例）は、相続した土地のうち、以下のような用途で使われていた宅地の評価額を大幅に減額できる制度です。

被相続人の自宅敷地（特定居住用宅地等）
→ 330㎡まで 80％減額

事業用・同族会社事業用の敷地
→ 400㎡まで 80％減額

貸付事業用（賃貸アパート用地など）
→ 200㎡まで 50％減額

このうち一般家庭で最も使われるのは「居住用宅地の330㎡・80％減額」です。

たとえば330㎡の自宅土地が評価額3,000万円の場合、80％減額により評価額を600万円まで下げることができ、非常に大きな節税効果があります。

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居住用宅地の特例を受けられる「人」

この特例を使える可能性がある人は、大きく次の３つに分類されます。

• 配偶者が相続する場合
• 同居していた親族が相続する場合
• 家なき子（別居だが自分名義の家がない子など）が相続する場合

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配偶者

適用の要件

配偶者が被相続人の自宅土地を相続する場合、要件は以下のみです。

• 配偶者が相続により取得すること

これだけで330㎡・80％減額の対象になります。
配偶者には、後述する“居住要件”もなく、制度上もっとも優遇されています。

配偶者の税額軽減制度と併用

配偶者が取得する場合は、小規模宅地等の特例だけでなく、

配偶者の税額軽減（法定相続分 or 1億6,000万円のどちらか多い方まで相続税ゼロ）

も併用できます。

そのため、一次相続（夫婦どちらかが亡くなる相続）では、

• 自宅土地の評価減
• 配偶者の税額軽減

の２つが重なることで、相続税ゼロまたは極めて少額になることが多いです。

二次相続で注意が必要

まず父（母）が亡くなり母（父）が相続、その後母（父）も亡くなり二次相続が起きた際には、

• 相続人が子のみになり基礎控除が減る
• 配偶者の税額軽減が使えない
• 不動産がそのまま残される

などの理由から、税負担が大きくなる可能性があります。

そのため、小規模宅地等の特例や配偶者の税額軽減制度などを利用する際には、一次・二次の両方を見越した設計が重要となります。

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同居親族

居住要件

同居親族の場合、特に重要なのが 相続後の居住継続（居住要件） です。

• 相続してすぐ売却した
• 相続してすぐ賃貸に出した

などの場合、「居住の継続」が認められず特例不適用となります。

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家なき子

家なき子の主な要件

家なき子特例を受ける主な条件は次の通りです。

• 被相続人に配偶者がいない
• 被相続人と同居していた相続人がいない
• 相続開始前３年以内に
  • 自分名義または配偶者名義の家に住んでいない
  • 一定の特別関係者の持ち家にも住んでいない
• 相続税申告時までその土地を所有し続ける

これらが一つでも欠けると不適用となります。

メリット・注意点

メリット

• 親と同居していない子が自宅を相続する場合でも80％減額を受けられる
• 実家へ将来戻る予定がある子がいる場合に有効

注意点

• 要件が厳しい
• 相続後の売却・賃貸はみとめられない

被相続人が老人ホームに入所していた場合

被相続人が相続開始時に自宅ではなく、老人ホームに入所していた場合でも、一定の条件を満たせば「自宅に居住していた」とみなされ、小規模宅地等の特例が適用される場合があります。

前提となる要件は以下のとおりです。

• 被相続人が要介護認定または要支援認定を受けている
• 自宅を賃貸していない

さらに、「誰に適用されるか」で要件が異なります。

①配偶者の場合
要件なく特例の適用が受けられます。

②同居親族の場合
・相続開始から相続税の申告期限までにその建物に居住
・その宅地を申告期限まで保有している

③別居親族の場合
・被相続人と相続人が日本国内に住所を有している
（相続人が日本国内に住所がない場合でも、日本国籍を有していればＯＫ）
・被相続人に配偶者および同居の親族がいない
・相続人や配偶者が相続開始前3年以内に、自身（もしくは配偶者）の所有する家屋に居住したことがない

これらの要件を満たせば、被相続人が老人ホームに居住していた場合でも、小規模宅地等の特例を受けられる可能性があります。

しかし、被相続人が老人ホームに入居後に、被相続人の親族がその自宅に居住した場合には特例適用不可、といったルールもあるので注意が必要です。

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小規模宅地等の特例を受けるためのポイント

相続税申告

小規模宅地等の特例を利用するためには、相続税の申告書に「小規模宅地等の特例」を適用する旨を記載し、添付書類を揃えて提出する必要があります。

なお、相続税の申告期限（10か月）を過ぎてしまうと、制度を利用出来なくなるため注意が必要です。

未分割申告

遺産分割が申告期限までにまとまらない場合、

• 「申告期限後3年内の分割見込書」を添付し、「未分割（遺産分割協議がまとまっていない状態）」で申告する
• その後3年以内に分割がまとまれば更正の請求を行なうことで特例適用が可能

という救済措置があります。

しかし、こちらも期限を過ぎれば特例は使えなくなるため、早めの協議が必要です。

相続後も審査対象

特例は「相続時点での要件」だけでなく、相続後の行動も含めて判断されます。

• 相続後に売却すると特例否認の可能性
• 居住継続が必要な場合
• 賃貸へ転用すると適用外

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まとめ

小規模宅地等の特例は、相続税対策として大きな効果を期待出来る制度のひとつです。
しかし、「誰がその土地を引き継ぐか」によって適用の難易度は大きく変わる点、また、相続税申告（申告期限内の申告）が必須であり、申告しなければ特例は絶対に使えないという点、などには十分注意しなくてはなりません。

適用要件・相続税申告期限・相続後の継続利用・二次相続への影響――
これらを総合的に判断しながら、早めの準備と専門家への相談を行うことが重要です。

投稿者プロフィール

香川 貴俊行政書士香川法務事務所 代表

行政書士（東京都行政書士会荒川支部理事、荒川区役所区民相談員）、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、ビリヤードプロ

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