不動産の住所・氏名変更登記が義務化｜期限・過去の変更・スマート変更登記を解説

2026-10-09 2026-10-10

香川貴俊

引っ越しや結婚で住所や氏名が変わっても、不動産の登記簿は自動では更新されません。
そのため、以前の住所や氏名が登記簿に残ったままになっている不動産もあります。

こうした登記簿上の住所・氏名を現在の情報へ変更する登記は、2026年4月1日から義務化されました。
義務化前に生じた変更も対象となるため、すでに住所や氏名が変わっている方も確認が必要です。

住所・氏名変更登記の義務化とは
変更登記の期限はいつまで？
- 2026年4月1日以降に変更した場合
- 2026年3月31日までに変更し、登記していない場合
登記をしないと過料が科されることがある
スマート変更登記とは
- 利用には検索用情報の申出が必要
- 申出をすればすぐに登記されるわけではない
住所・氏名変更登記の手続きと相談先
相続した不動産がある場合に確認したいこと
- 相続登記と住所・氏名変更登記は別の手続
- 相続人自身が所有する不動産の住所・氏名も確認する
よくある質問
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住所・氏名変更登記の義務化とは

不動産の権利に関する登記申請を業務として代理できるのは、司法書士だけです（弁護士も法律上は代理できますが、登記申請は主に司法書士が取り扱っています）。
弊所にご依頼いただいた場合は、相続人調査や遺産分割協議書の作成などを弊所が支援し、登記申請は連携する司法書士が担当するため、相続に必要な書類作成から不動産登記まで、弊所を窓口としてワンストップでご相談いただけます。

住所・氏名変更登記とは、不動産の所有者として登記簿に記録された人の住所や氏名が変わった際、その変更を登記簿に反映する手続です。
たとえば、引っ越しや婚姻・離婚によって登記簿上の情報が現在と異なる場合に申請します。

これまでは、登記簿上の住所や氏名が変わっても変更登記の申請は任意でしたが、所有者不明土地の発生を防ぐため、不動産登記法の改正により2026年4月1日から申請が義務になりました。
対象は土地や建物の所有権登記名義人で、住所や氏名を変更した日から2年以内に変更登記を申請しなくてはなりません。

（参考：法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」）

変更登記の期限はいつまで？

2026年4月1日以降に変更した場合

2026年4月1日以降に住所または氏名を変更した場合は、変更があった日から2年以内に変更登記を申請しなくてはなりません。
たとえば、2026年10月1日に引っ越した場合は、原則として2028年10月1日までに申請する必要があります。

2026年3月31日までに変更し、登記していない場合

義務化より前に住所や氏名が変わっていても、登記簿に反映されていない場合は変更登記の対象となり、2028年3月31日までに申請しなければなりません。
何度も転居している場合は、登記簿上の住所から現在の住所までの経緯を確認し、必要な書類や申請方法を検討してください。

住所や氏名の変更が複数回ある方や、昔の住民票・戸籍の附票が取得できない方は、必要書類や申請方法が個別に異なることがあります。
申請前に法務局または司法書士へ確認すると安心です。

（参考：法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」）

登記をしないと過料が科されることがある

正当な理由がないまま変更登記を申請しないと、5万円以下の過料（義務違反に対して科される、刑罰ではない金銭的な制裁）の対象となることがあります。
ただし、期限を過ぎた時点で直ちに過料が決まるわけではなく、法務局が申請義務違反を把握した後、相当の期間を定めて申請するよう催告し、それでも正当な理由なく申請しない場合に過料の手続が検討されます。

重病や経済的な困窮など、個別の事情が正当な理由に当たるかは法務局が判断します。
「制度を知らなかった」「申請方法が分からなかった」というだけでは正当な理由にならないため、登記簿の住所・氏名が現在の情報と異なると分かったら、早めに相談先を確認しましょう。

（参考：法務省「住所等変更登記の義務化の関係法令等」）

住所等変更登記の義務違反について、法務局の催告から裁判所による過料の判断までの流れを示す法務省の図

（引用：法務省「住所等変更登記の義務化について」）

スマート変更登記とは

スマート変更登記とは、所有者が「検索用情報」を法務局へ申し出ておくと、法務局が住所・氏名の変更を確認し、本人の同意を得た上で職権で変更登記を行う制度です。
そのため、自分で変更登記を申請する手間を減らせます。

利用には検索用情報の申出が必要

検索用情報の申出には、氏名、氏名のふりがな、住所、生年月日、メールアドレスなどを届け出ます。
2025年4月21日以降に所有権の保存・移転等の登記を申請する方は申請と同時に検索用情報を申し出る必要があり、すでに登記名義人となっている方は検索用情報だけを単独で申し出ることができます。
なお、申出自体に手数料はかかりません。

申出をすればすぐに登記されるわけではない

検索用情報を申し出ると、法務局は定期的に住所・氏名の変更を確認し、変更を把握した場合は本人へ連絡します。
本人が変更登記に同意した後、法務局が職権で登記しますが、変更後すぐに登記簿へ反映されるとは限りません。
そのため、売却や担保設定などで早急に登記を整える必要がある場合は、通常の変更登記を検討した方が良いでしょう。

なお、スマート変更登記は、検索用情報を申し出たすべての人について無条件に自動で変更される制度ではありません。
通知を受け取った際は内容を確認し、法務局が案内する手続に対応してください。

住所・氏名変更登記の手続きと相談先

手続を始める際は、まず登記事項証明書で所有者の氏名・住所を確認し、現在の情報と異なるかを確かめましょう。
変更が必要な場合は、住民票や戸籍の附票などを用意し、変更前から現在までの住所・氏名のつながりを証明して申請します。
なお、転居を繰り返している場合や、保存期間の経過で住所の変遷を証明できない場合は、追加資料や個別の対応が必要になることがあります。

登記申請を専門家へ依頼する場合は司法書士に相談し、ご自身で申請する場合は法務局の手続案内で必要書類や申請先を確認しましょう。
登録免許税は原則として土地または建物1個につき1,000円で、書類の取得費用などもかかります。
司法書士へ依頼する場合の報酬は事務所や手続内容によって異なるため、事前に見積もりを確認してください。

（参考：法務局「不動産登記の申請手続案内」）

相続した不動産がある場合に確認したいこと

相続登記と住所・氏名変更登記は別の手続

相続登記は、亡くなった方から相続人へ不動産の所有権を移す手続であるのに対し、住所・氏名変更登記は、所有権登記名義人本人の住所や氏名が変わったとき、その変更を記録する手続です。

相続登記が済んでおらず、登記簿上の所有者が亡くなった方のままになっている場合は、まず相続登記の義務や期限を確認します。
亡くなった方の登記簿上の住所と死亡時の住所が異なる場合でも、相続登記の前提として亡くなった方の住所変更登記を行う必要はなく、住所の変遷を示す書類を添えて相続登記を進めて問題ありません。

具体的な添付書類は事案により異なるため、登記を扱う司法書士へ確認してください。