不動産相続における3つの分割方法とは？｜現物分割・換価分割・代償分割
香川 貴俊不動産相続には、主に『現物分割』『換価分割』『代償分割』の3つの方法があります。
それぞれにメリット・デメリットがあり、相続人の関係性や不動産の性質、財産全体のバランスなどを踏まえて最適な分割方法を選択する必要があります。
不動産相続はもめやすい
不動産は家計資産の中でも大きな割合を占めることが多く、相続財産の中核になることも少なくありません。
しかし、不動産相続には問題が生じやすい点も多く存在するため、相続人同士でのトラブルに発展するケースも珍しくありません。
具体的には以下のような点が挙げられます。
- 現金と異なり物理的な分割が難しく、相続人間で不公平が起きやすい
- 不動産の評価には実勢価格や路線価など複数の基準があるため、それぞれの価値の見方に違いが生じることがある
- 亡くなった親が住んでいた実家などには感情的な思い入れがある場合も多いため、「売却したい」「残したい」と意見が割れやすい
以上の点から、不動産相続はもめごとが起こりやすいのです。
さらに、相続人の経済状況や家族関係が良好ではない場合には、その確率はより一層高まります。
実際にもめごとが起きてしまいそう、あるいはすでに起きている場合には、早めに弁護士など専門家に相談した上で、以下で解説する3つの分割方法を検討し解決を図りましょう。
現物分割
『現物分割（げんぶつぶんかつ）』とは、相続財産をそのままの形（現物）で分け合う方法であり、不動産が複数ある場合は、それぞれの不動産を相続人で分けることが可能です。
たとえば、長男が自宅を相続し、次男が別荘を相続する、というような分け方が該当します。
【メリット】
• 不動産を売却せずにすむため、思い出のある土地や建物を手元に残すことができる
• 売却に伴う手間や費用、譲渡所得税などが発生しない
• 所有権移転登記にかかる費用が比較的抑えられる
【デメリット】
• 分割できる不動産が限られる（1つの土地しかない場合は分割が困難）
• 分割の仕方によっては、評価額に偏りが出て不公平になることもある
• 不動産の境界分筆や測量が必要になる場合があり、手続きが煩雑になる
一つの土地を物理的に分割すること（分筆）は可能ですが、法律上や都市計画上の制限があるケースもあります。
また、土地を分けた結果、それぞれが不整形地や再建築不可物件になってしまう可能性もあるので、そのようなケースでは専門家（司法書士・土地家屋調査士・不動産鑑定士など）への相談が必要となります。
換価分割
『換価分割（かんかぶんかつ）』とは、不動産を相続人全員の共有名義にしたうえで売却し、売却によって得られた代金を相続人で分け合う方法です。
不動産をそのまま分けることが困難な場合や、現金化したいというニーズがある場合に用いられます。
【メリット】
• 分割の公平性が高く、金銭で均等に分けられる
• 不動産を巡る使用・管理のトラブルを避けられる
• 相続税の納税資金を確保しやすい
【 デメリット】
• 売却までに時間がかかる（市場状況に左右される）
• 売却に伴う譲渡所得税や仲介手数料などの費用がかかる
• 相続人全員の同意が必要であるため、意見がまとまらないと進まない
売却の際には、不動産の時価評価を正しく行わなくてはなりません。
過小評価で売却してしまうと、相続税上の問題や後日のトラブルにつながる可能性もあります。
また、不動産売却益が発生した場合には譲渡所得として所得税の対象となるため、税務面の確認も必要となります。
代償分割
『代償分割（だいしょうぶんかつ）』とは、特定の相続人が不動産を取得し、その代わりに他の相続人に対して「代償金」を支払う方法です。
たとえば、長男が不動産を相続し他の兄弟に現金を渡す、というケースが該当します。
【 メリット】
• 不動産の売却を避けつつ、他の相続人の取り分を現金で確保できる
• 取得者が単独所有となるため、管理や使用がしやすい
• 思い入れのある不動産を特定の相続人に残すことができる
【デメリット】
• 代償金を支払う相続人に十分な資金力が必要
• 評価額に納得がいかない場合、トラブルの原因となる
• 不動産の取得者に相続税＋代償金の負担が集中する可能性がある
代償分割は一見公平に見えますが、不動産を取得する相続人が代償金を用意できない場合には成立しません。
また、代償金の金額設定が適切でないと「一方的に得をしている」と受け取られかねず、親族間の関係にヒビが入る可能性もあるため、公正な評価を行ったうえで、他の相続人の合意を得る必要があります。
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この記事の執筆者
- 行政書士香川法務事務所 代表
- 行政書士（東京都行政書士会荒川支部理事、荒川区役所区民相談員）、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、ビリヤードプロ
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