農地を相続した場合に必要な手続｜農業委員会への届出や相続登記を解説
香川 貴俊親や祖父母が所有していた土地の中に、田や畑などの農地が含まれているケースがあります。
農地も預貯金や宅地などと同じように相続財産となりますが、相続後に必要となる手続や、その後の売却・賃貸・転用などについては、一般的な宅地とは異なるルールがあります。
特に、自分では農業をする予定がない方が農地を相続した場合には、必要な手続だけでなく、その農地を今後どのように管理・処分すればよいのか悩むこともあるかと思います。
農地も相続財産になる
農地とは、一般的には田や畑など、耕作の目的に使用される土地をいいます。
亡くなった人が農地を所有していた場合、その農地も自宅や預貯金などと同じように相続財産となり、遺言書がなければ、原則として相続人による遺産分割の対象となるため、相続人が複数いる場合には、遺産分割協議（相続人全員で遺産の分け方を決める話し合い）によって誰が農地を取得するのかを決めます。
ただし、農地については農地法による規制があるため、相続によって取得した後の手続や、売却・賃貸・転用などを行う場合には、農地特有のルールを確認する必要があります。
農業をしていなくても農地を相続できる
農地は農地法による規制を受けており、売買や貸借、農地以外への転用などを自由に行える土地ではありません。
ただし、相続によって農地を取得する場合には農業委員会の許可は必要ないため、農業をしていない相続人でも農地を相続できます。
なお、相続によって取得した後も農地法による規制を受けますが、農業委員会への届出や売却・賃貸、農地転用などに必要な手続については、それぞれ後述します。
農地を相続したら農業委員会への届出が必要
相続によって農地を取得した場合には、農地法第3条の3に基づき、その農地が所在する市町村の農業委員会へ届出を行う必要があります。
（農地又は採草放牧地についての権利取得の届出）
第三条の三 農地又は採草放牧地について第三条第一項本文に掲げる権利を取得した者は、同項の許可を受けてこれらの権利を取得した場合、同項各号（第十二号及び第十六号を除く。）のいずれかに該当する場合その他農林水産省令で定める場合を除き、遅滞なく、農林水産省令で定めるところにより、その農地又は採草放牧地の存する市町村の農業委員会にその旨を届け出なければならない。
（参考：農地相続ポータル-農林水産省HP）
届出先
届出先は、相続人の住所地ではなく、相続した農地が所在する市町村の農業委員会です。
例えば、東京都荒川区に住んでいる方が、長野県松本市にある農地を相続した場合には、松本市の農業委員会へ届出を行います。
（引用：【相続時の届出様式例(PDF : 242KB)】-農林水産省HP）
届出の期限
農地法第3条の3による届出は、相続によって農地の権利を取得した後、遅滞なく行う必要があり、農林水産省では相続発生日からおおむね10か月以内を目安としています。
届出をしなかった場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
（引用：農地相続ポータル-農林水産省HP）
農業委員会への届出と相続登記は別の手続
農地を相続した場合に特に注意したいのが、農業委員会への届出と法務局で行う相続登記は別の手続だという点です。
農業委員会へ届出をしただけでは、不動産登記簿の所有者名義は変更されません。
反対に、法務局で農地の相続登記を済ませても、それによって農地法第3条の3による届出を行ったことにはなりません。
農地を相続した場合には、
・農業委員会への届出
・法務局での相続登記
の両方が必要になります。農林水産省も、この2つをそれぞれ必要な手続として案内しています。
農地についても相続登記が義務化されている
農業委員会への届出と法務局で行う相続登記は別の手続であるため、農地を相続した場合には、農地法第3条の3による届出に加えて、法務局で相続登記を行い、不動産登記簿の名義を相続人へ変更する必要があります。
農地も不動産であるため、宅地などと同様に相続登記の義務化の対象となり、2024年4月1日から、相続によって不動産を取得した相続人は、その取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由なく申請を怠った場合には10万円以下の過料の対象となります（2024年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記が済んでいない場合は原則として義務化の対象となります）。
相続した農地で自分が農業をする場合
相続した農地をそのまま農地として使用し、相続人自身が農業を行うこともでき、この場合には農地を耕作するための特別な手続は必要ありません。
ただし、農地によっては水路などの共同利用施設の維持管理のため、土地改良区などから賦課金が徴収される場合があります。
そのため、農地を相続した際には単に土地の名義を変更するだけでなく、これまでどのように管理されていたのか、土地改良区への賦課金などがあるのかについても確認しておくとよいでしょう。
相続した農地を売却・賃貸する場合
農業をする予定がなければ、相続した農地を売却したり、他の農業者へ貸したりすることも選択肢になりますが、農地は一般的な宅地のように所有者の判断だけで自由に売買・賃貸できるわけではありません。
農地を農地のまま売却・賃貸する場合には、原則として農地法第3条による農業委員会の許可が必要となり、許可を受けずに行った売買などは効力を生じません。
また、農地を売却・賃貸すると同時に宅地や駐車場などへ転用する場合には、農地法第5条に基づく許可が必要となります。
（農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限）
第五条 農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。次項及び第四項において同じ。）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。〜以下省略
このように、相続した農地の売却や賃貸には通常の不動産とは異なる手続が必要となるほか、実際に農地として利用する買い手や借り手を見つける必要もあるため、地域や農地の状況によっては売却・賃貸に時間がかかる場合があります。
（引用：許可の手続きの流れ(PDF : 95KB)-農林水産省HP）
農地バンクを利用する方法もある
自分で農地を利用する予定はないものの、すぐに売却することも難しい場合には、農地中間管理機構、いわゆる「農地バンク」を利用して貸し付ける方法もあります。
農地バンクは、農地を貸したい所有者から農地を借り受け、地域の農業を担う人へ貸し付ける仕組みで、所有者自身が貸し先を探して契約条件を交渉する負担を軽減できる点が特徴です。
ただし、すべての農地を希望どおりに貸し付けられるとは限らないため、農業をする予定がなく、今後の管理や活用に困っている場合には、農地が所在する地域の農業委員会や農地バンクへ相談するとよいでしょう。
（参考：農地中間管理機構（農地バンク）について-農林水産省HP）
相続した農地を宅地や駐車場にする場合
相続した農地に住宅を建てたり、駐車場として利用したりするには、農地から別の用途へ変更する「農地転用」が必要となり、自分が所有する農地を転用する場合であっても、原則として農地法第4条に基づく都道府県知事等の許可を受ける必要があります。
（農地の転用の制限）
第四条 農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村（以下「指定市町村」という。）の区域内にあつては、指定市町村の長。以下「都道府県知事等」という。）の許可を受けなければならない。〜以下省略
市街化区域と市街化調整区域では転用の手続が異なる
農地転用の手続は、その農地が市街化区域にあるか、市街化調整区域などの市街化区域外にあるかによって異なります。
市街化区域内の農地を転用する場合には、原則として都道府県知事等の許可は必要なく、あらかじめ農地が所在する市町村の農業委員会へ届出を行うことで転用できます。
これに対して、市街化調整区域を含む市街化区域外の農地を転用する場合には、原則として農地法第4条または第5条に基づく許可が必要となり、農地の区分や転用目的などによっては許可されない場合もあります。
そのため、相続した農地を宅地や駐車場などへ転用したい場合には、まずその農地がどの区域に位置しているのかを確認しておくことが重要です。
（引用：転用制度の概要はこちら(PDF : 178KB)-農林水産省HP）
農地を相続したくない場合
農地を相続しても農業をする予定がなく、遠方に住んでいるため管理することも難しいという場合があります。
このような場合には、相続放棄や相続土地国庫帰属制度によって農地を手放す方法が考えられますが、それぞれ制度の仕組みや要件が異なります。
相続放棄をする場合
相続放棄をすると、その相続について初めから相続人ではなかったものとして扱われ、農地だけでなく、預貯金や自宅などを含めた相続財産のすべてを放棄することになります。
そのため、相続したくない農地があったとしても、その農地だけを選んで相続放棄することはできません。
相続放棄を検討する場合には、農地の管理が難しいという事情だけで判断するのではなく、他の財産や負債も含めた相続財産全体を確認したうえで判断することが大切です。
相続土地国庫帰属制度を利用する場合
相続によって取得した土地を手放す方法として、「相続土地国庫帰属制度」があります。
一定の要件を満たした土地について、法務大臣の承認を受けることで土地を国庫へ帰属させる制度で、農地についても対象となり得ます。
ただし、すべての農地を国へ引き取ってもらえるわけではなく、農地バンクの中間管理権が設定されている場合や、土地改良賦課金が課されている場合など、農地特有の事情によって国庫帰属が認められない場合があります。
また、建物がある土地、通常の管理や処分を妨げる工作物などがある土地、土壌汚染がある土地、権利関係に争いがある土地なども対象外となるため、制度の利用を検討する際には、その農地が国庫帰属の要件を満たしているかを確認する必要があります。
農地の相続税には納税猶予の特例がある
農地を相続した場合には、一定の要件を満たすことで相続税の納税猶予の特例を利用できる場合があります。
農林水産省では、相続した農地で相続人自身が農業を営む場合や、一定の要件のもと農地バンクへ貸し付ける場合について、相続税の納税猶予制度を案内しています。
ただし、農地の所在地が三大都市圏の特定市にあるか、市街化区域内にあるかなどによって適用条件が異なります。
納税猶予という名称のとおり、単純に相続税が免除される制度ではなく、その後の農地の利用や処分によっては猶予されていた税額の納付が必要になる場合もあります。
適用を検討する場合には、相続税の申告期限もあるため、早い段階で税理士へ相談するとよいでしょう。
（参考：相続税納税猶予制度-農林水産省HP）
農地を相続した場合の注意点
農地の存在を見落とさない
亡くなった人が複数の不動産を所有していた場合、自宅や収益物件には気付いていても、離れた場所にある田畑を相続人が把握していないことがあります。
固定資産税の納税通知書や名寄帳などを確認し、相続財産となる不動産を調査しておくことが重要です。
農地が後から判明すると、農業委員会への届出や相続登記だけでなく、すでに成立した遺産分割の内容にも影響する可能性があります。
管理できるかを考えて取得者を決める
農地は、所有しているだけで何もしなくてよい土地とは限りません。
草刈りなどの管理が必要になるほか、地域によっては水路などの共同利用施設に関する負担が生じる場合もあります。農林水産省も、水路などについて賦課金の負担が必要となる場合があるとして、市町村や農業委員会、土地改良区などへの相談を案内しています。
遺産分割では土地の評価額だけを見るのではなく、相続後に誰が管理するのか、農業を続けるのか、売却や賃貸を検討するのかまで考えたうえで取得者を決めるとよいでしょう。
売却や転用ができるとは限らない
農地を相続した後に処分すればよいと考えていても、農地を農地のまま売却する場合には農地法上の許可が必要となり、宅地などへ転用する場合にも原則として許可が必要です。
そのため、農地を相続する前から売却や転用を予定しているのであれば、その土地で実際に希望する処分が可能なのかを確認しておくことが重要です。
よくある質問
相続した農地をそのまま放置しても問題ありませんか？
農地を相続したものの自分で耕作しない場合でも、所有者として適切に管理する必要があります。
農地を長期間放置すると、雑草の繁茂や害虫の発生、周辺農地への影響などにつながる可能性があるため、自分で利用しない場合には、売却や貸付け、農地バンクの利用なども検討するとよいでしょう。
登記簿上の地目が「宅地」なら農地法の手続は不要ですか？
農地に該当するかどうかは、登記簿上の地目だけで決まるものではなく、土地の現況なども踏まえて判断されます。
登記簿上は宅地や雑種地となっていても、実際には農地として利用されている土地については農地法の対象となる可能性があるため、判断が難しい場合には農業委員会へ確認するとよいでしょう。
相続した農地がどこにあるのか分からない場合はどうすればよいですか？
固定資産税の納税通知書や名寄帳などから、亡くなった人が所有していた土地を調査する方法があります。
農地は自宅から離れた場所に所有している場合もあるため、相続手続を進める際には宅地だけでなく、田や畑などが含まれていないかも確認しておくことが大切です。
農地を兄弟など複数の相続人で共有することはできますか？
農地を複数の相続人による共有名義で相続することは可能です。
ただし、その後に農地を売却したり活用したりする際には共有者間での調整が必要になるため、遺産分割の段階で将来の管理や処分まで考慮して取得方法を決めるとよいでしょう。
相続した農地に固定資産税はかかりますか？
農地も固定資産税の課税対象となるため、相続後は原則として農地を取得した相続人が負担することになります。
農業をしていない場合や農地を利用していない場合でも、所有しているだけで固定資産税などの負担が生じる点には注意が必要です。
荒川区の相続・遺言は【相続・遺言専門】行政書士香川法務事務所へ
農地を相続した場合には、一般的な不動産と同じ相続手続に加えて、農業委員会への届出など農地特有の手続が必要となり、相続後に売却・賃貸したり、宅地や駐車場などへ転用したりする場合にも、農地法に基づく手続が必要になります。
特に、自分では農業をする予定がない場合には、農地を誰が取得するのかだけでなく、相続後の管理や売却・賃貸、農地転用なども踏まえて遺産分割を行うことが大切です。
行政書士香川法務事務所では、戸籍収集による相続人調査、相続財産の調査、相続関係説明図や遺産分割協議書の作成、預貯金の相続手続き、農地に関する行政手続などをサポートしており、不動産の相続登記が必要な場合には司法書士、相続税の申告や農地の納税猶予について税務上の判断が必要な場合には税理士と連携し、ご相談内容に応じたサポートを提供しております。
荒川区で農地を含む相続財産の調査や遺産分割協議書の作成、相続手続きについてお悩みの方は、お気軽に行政書士香川法務事務所までご相談ください。
この記事の執筆者
- 行政書士香川法務事務所 代表
- 行政書士（東京都行政書士会荒川支部理事、荒川区役所区民相談員）、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、ビリヤードプロ
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