相続土地国庫帰属制度とは？不要な土地を国に引き取ってもらう方法を解説

相続では、預貯金や自宅などの財産だけでなく、利用予定のない土地を取得することもあります。

山林や農地、空き家の敷地などは売却先が見つからないことも多く、利用しないまま管理や税負担だけが続いてしまうケースも少なくありません。

このような土地問題への対策として創設されたのが相続土地国庫帰属制度です。

ただし、不要な土地であれば何でも国へ引き渡せるわけではなく、利用するためには様々な要件を満たす必要があります。

相続土地国庫帰属制度とは

相続土地国庫帰属制度とは、相続または相続人に対する遺贈によって取得した土地について、法務大臣の承認を受けることで国へ引き渡すことができる制度であり、令和5年4月27日から開始されました。

これまで不要な土地を相続した場合でも土地の所有権だけを放棄することはできず、利用予定がなく売却が難しい土地であっても所有者として管理を続けなければなりませんでしたが、この制度の創設によって、一定の要件を満たした土地については国へ引き渡すことが可能になりました。

制度創設の背景

近年は人口減少や高齢化の影響により土地に対する需要が低下している地域が増えており、かつては価値があった土地でも買い手が見つからず、相続したものの利用されないまま所有し続けられているケースが少なくありません。

特に山林や農地では、親世代が利用していた土地を子世代が相続しても活用する予定がなく、管理されないまま放置されることがあります。

また、相続登記が行われないまま相続が繰り返されることで所有者不明土地も増加しており、公共事業や災害復旧の妨げになるなど社会問題となっています。

相続土地国庫帰属制度は、このような状況を背景として創設されました。

制度開始前に相続した土地も対象

相続土地国庫帰属制度は令和5年4月27日から開始された制度ですが、それ以前に相続した土地も対象となるため、10年前や20年前に相続した土地であっても要件を満たしていれば申請することができます。

相続土地国庫帰属制度を利用できる人

相続によって土地を取得した人

被相続人の死亡によって土地を取得した相続人は、相続土地国庫帰属制度を利用することができます。
対象となるのは配偶者や子だけではなく、兄弟姉妹や甥姪が相続人となった場合も含まれます。

相続人に対する遺贈を受けた人

遺言によって相続人が土地を取得した場合も対象となります。
たとえば、遺言書によって長男や長女が特定の土地を取得した場合には、その相続人が申請することができます。

共有名義の場合

共有土地についても申請することは可能ですが、共有者の一部だけで申請することはできず、共有者全員が共同して申請しなければなりません。

たとえば兄弟姉妹3人で共有している土地であれば、3人全員の同意と共同申請が必要となるため、共有者のうち一人でも反対している場合には制度を利用することができません。

利用できない人

相続土地国庫帰属制度は、土地を所有している人であれば誰でも利用できる制度ではありません。

利用できるのは、先述のように相続または相続人に対する遺贈によって土地を取得した人に限られるため、次のようなケースでは制度を利用することができません。

・友人が遺贈によって土地を取得した場合

・内縁の配偶者が遺贈によって土地を取得した場合

・NPO法人や株式会社が遺贈によって土地を取得した場合

・親から生前贈与によって土地を取得した場合

・売買によって土地を購入した場合

このように、相続人以外の人が遺贈によって取得した土地や、贈与・売買によって取得した土地は制度の対象外となります。

相続土地国庫帰属制度を利用できない土地

申請できない土地

まず、法律で定められた一定の土地については、そもそも申請を行うこと自体ができません。

建物が存在する土地

土地の上に建物が存在する場合は申請することができません。

空き家であっても例外ではなく、住宅だけでなく未登記建物や倉庫、車庫、物置、作業小屋なども問題になる可能性があります。

そのため、相続した実家を利用する予定がなく処分したいと考えている場合でも、建物が残っている状態では制度を利用することができず、まずは解体しなければなりません。

ただし、建物を解体したからといって必ず利用できるわけではなく、境界や埋設物など他の要件も満たす必要があり、建物の規模によっては解体費用が数百万円になることもあるため、その費用負担が大きな課題になるケースもあります。

担保権や使用収益権が設定されている土地

抵当権などの担保権が設定されている土地は申請することができません。

住宅ローンが残っている土地が代表例ですが、土地を貸して地代収入を得ている場合や駐車場として利用している場合など、地上権や賃借権といった第三者が利用する権利が設定されている土地も対象外となります。

他人が利用している土地

正式な契約がなくても、現実に第三者が利用している土地は申請することができません。

たとえば、近隣住民が通路として利用している土地や、隣地と一体的に利用されている土地などがこれにあたり、所有者自身は把握していなくても長年にわたって地域住民が利用しているケースは珍しくないため、制度の利用を検討する際には現地の利用状況も確認しておく必要があります。

土壌汚染がある土地

土壌汚染がある土地も制度の対象外です。

土壌汚染の調査や除去には高額な費用がかかることがあり、特に工場跡地や事業用地を相続した場合には注意が必要です。

見た目には問題がなくても、過去の利用状況によっては土壌汚染が存在することもあるため、土地の履歴が分かる場合には事前に確認しておくとよいでしょう。

境界が明らかでない土地

境界が不明確な土地も利用することができません。

国が土地を引き取った後に境界紛争へ巻き込まれることを防ぐためであり、隣地所有者との間で境界について争いがある場合だけでなく、境界標が失われていて境界そのものが分からない場合も申請できません。

特に昔から所有している山林や農地では境界が曖昧になっていることも少なくなく、境界問題は解決まで長期間を要することがあるため、制度利用を検討する前に確認しておく必要があります。

不承認となる土地

前述した「申請できない土地」に該当しなくても、法務局による審査の結果、原則として不承認となる土地があります。

申請できない土地は制度の対象外であるため最初から申請することができませんが、不承認となる土地は申請自体は可能であるものの、審査の結果として承認を受けることができません。

崖がある土地

崖がある土地は不承認となります。

崩落防止工事が必要な土地や落石対策が必要な土地などがこれにあたり、国が引き取った後に安全対策や維持管理へ多額の費用が見込まれるためです。

特に山間部や傾斜地を相続している場合には注意が必要です。

工作物が存在する土地

建物ではなくても、工作物が存在する土地は不承認となります。

代表例としては、老朽化した擁壁、井戸、大型のフェンス、貯水設備、看板、農業用施設などが挙げられます。

これらの工作物が老朽化している場合には倒壊や事故の危険があり、国がその管理責任を負うことになるため、相続人としては価値がないと思っている設備であっても法務局の審査では重要なポイントとなります。

埋設物が存在する土地

地中に埋設物が存在する土地も不承認となります。

たとえば、建築廃材、コンクリートガラ、産業廃棄物、古い浄化槽、地下タンクなどです。

これらの撤去には高額な費用が発生することがあるうえ、地表からは確認できないため相続人自身も把握していないケースがあり、特に昔建物が建っていた土地や事業用地を相続した場合には注意が必要です。

管理や処分に過大な費用がかかる土地

法律に明確な規定がなくても、管理や処分に著しい負担が生じる土地は不承認となります。

たとえば、進入路がない土地、極端に細長い土地、飛び地、利用価値が著しく低い土地などです。

相続人からすると管理が難しい土地だからこそ引き取ってほしいと感じるかもしれませんが、制度の目的は不要な土地を無条件で受け入れることではなく、国が管理可能な土地を引き取ることにあるため、管理困難な土地は対象となりません。

隣地所有者との紛争がある土地

境界や通行権などを巡る争いがある土地は不承認となります。

これには、裁判になっているケースだけでなく、話し合いがまとまっていない場合も含まれ、たとえば境界の位置について意見が対立している場合や、通路の利用方法で揉めている場合、越境問題がある場合などです。

国は紛争を引き継ぐことを予定していないため、このような土地は対象となりません。

相続土地国庫帰属制度の費用

相続土地国庫帰属制度は無料で利用できる制度ではなく、申請時には審査手数料が必要となり、承認された場合には負担金も納付しなければなりません。

審査手数料

申請時には審査手数料を納付する必要があり、その金額は土地1筆につき14,000円です。

土地が複数筆に分かれている場合には、その筆数分だけ費用がかかり、この費用は審査のための手数料であるため、申請後に却下や不承認となった場合でも返還されません。

負担金

法務局の審査によって承認された場合には、審査手数料とは別に負担金を納付しなければならず、この負担金は国が将来的に土地を管理するための費用として徴収されるものです。

負担金は多くの土地について20万円が基準となっていますが、この金額は土地の価値や固定資産税評価額によって決まるものではないため、価値がほとんどない土地であっても20万円の負担金が必要になることがあります。

また、市街地の宅地や農地、森林などについては土地の種類や面積に応じて負担金が増額される場合があり、特に面積の大きい土地では20万円を超えることもあります。

そのため、制度の利用を検討する際には、負担金の金額だけを見るのではなく、今後発生する固定資産税や草刈りなどの維持管理費用も踏まえ、本当に利用した方がよいのかを検討することが大切です。

相続土地国庫帰属制度の手続きの流れ

①土地の状況を確認する

制度を利用する前に、まずは土地の状況を確認します。

利用できない土地や不承認となる土地に該当しないかを事前に確認しておくことで、申請後のトラブルを防ぐことができます。

②必要書類を準備する

土地の状況を確認した後は、必要書類を準備します。

申請に必要となる書類は土地の状況によって異なる場合があるため、事前に法務局へ確認したうえで準備を進めるとよいでしょう。

③法務局へ申請する（審査手数料の納付）

必要書類が揃ったら、土地所在地を管轄する法務局へ申請を行います。

この際には審査手数料も納付しなければならず、審査手数料は土地1筆につき14,000円です。

④法務局による審査

申請後は法務局による審査が行われます。

審査では提出書類の確認だけでなく、必要に応じて現地調査が行われることもあり、土地の状況によっては追加資料の提出を求められる場合もあります。

その結果、要件を満たしていると判断された場合には承認通知が送付されます。

⑤負担金を納付する

承認通知を受けた後は、指定された期限内に負担金を納付します。

⑥土地が国庫へ帰属する

負担金の納付が完了すると土地は国庫へ帰属し、所有者としての権利義務は終了します。

相続土地国庫帰属制度のメリット

管理負担から解放される

遠方の土地を所有している場合には、定期的な草刈りや見回りが必要になることもあり、現地へ行くだけでも大きな負担となります。

相続土地国庫帰属制度を利用して土地を手放すことができれば、そのような維持管理の負担から解放されるため、利用予定のない土地を抱えている方にとっては大きなメリットといえるでしょう。

固定資産税の負担がなくなる

次世代へ負担を残さずに済む

不要な土地を所有したまま亡くなれば、その土地は再び相続の対象となります。

自分の代では管理できていたとしても、子や孫の代ではさらに利用が難しくなることもあるため、不要な土地の問題を将来世代へ引き継がせずに済むことも大きなメリットです。

相続土地国庫帰属制度のデメリット

利用できる土地が限られている

相続土地国庫帰属制度は、不要な土地であればどのような土地でも引き取ってもらえる制度ではなく、売却が難しい土地であっても制度の対象になるとは限らないため、申請できないケースや不承認となるケースもあります。

そのため、制度の利用を検討する際には、事前に要件を確認し、自分の土地が対象となるかを把握しておくことが重要です。

費用がかかる

制度を利用するためには審査手数料と負担金が必要となり、土地の状況によっては建物の解体費用や境界確定の費用などが発生することもあります。

不要な土地を処分できるというメリットはありますが、一定の費用負担を伴う制度であるため、売却や譲渡など他の方法と比較しながら利用を検討することが大切です。

承認まで時間がかかる

相続土地国庫帰属制度は申請したらすぐに土地を手放せる制度ではありません。

法務局による審査が行われるほか、土地の状況によっては現地調査や追加資料の提出が必要になることもあるため、承認まで一定の期間を要します。

そのため、早急に土地を処分したい事情がある場合には、この点も考慮したうえで利用を検討する必要があります。

相続土地国庫帰属制度以外の処分方法

売却

最初に検討したいのが売却です。

「こんな土地は売れない」と思っていても、実際には買い手が見つかることがあり、特に隣地所有者や地元事業者、資材置場を探している方などは一般の購入希望者とは異なる視点で土地を評価することがあります。

また、近年では不要不動産の売買や引取りを専門とする事業者も増えており、一般の不動産会社では買い手が見つからない土地でも売却できる場合があります。

数十万円程度であっても売却できれば、負担金を支払って相続土地国庫帰属制度を利用するより有利なケースもあるため、まずは売却の可能性を検討してみるとよいでしょう。

隣地所有者への譲渡

売却が難しい土地であっても、隣地所有者にとっては価値があることがあります。

たとえば、駐車場を広げたい場合や庭を広くしたい場合、資材置場として利用したい場合などは、一般市場では評価されにくい土地であっても需要がある可能性があります。

空き家バンクを活用する

自治体によっては空き家バンク制度を設けており、地方移住を希望している方や古民家を探している方とのマッチングが期待できます。

必ず売却できるわけではありませんが、通常の不動産市場とは異なる需要を取り込める可能性があるため、空き家やその敷地を所有している場合には検討する価値があります。

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投稿者プロフィール

香川 貴俊行政書士香川法務事務所 代表

行政書士（東京都行政書士会荒川支部理事、荒川区役所区民相談員）、2級ファイナンシャル・プランニング技能士、ビリヤードプロ

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